Il contratto uso foresteria è una tipologia di contratto di locazione peculiare che prevede l’affitto di un immobile da parte di una persona giuridica (S.p.a., S.r.l. o Scarl) per consentire ai propri lavoratori di abitarvi. La particolarità del contratto uso foresteria è la presenza di un’impresa nella posizione di conduttore e la completa libertà nell’individuazione del deposito cauzionale, della durata del contratto e di altri vincoli dell’accordo. Vediamo di cosa si tratta.
Indice
Le caratteristiche del contratto di locazione uso foresteria
Tra i contratti di locazione sugli immobili residenziali, il contratto uso foresteria rappresenta un accordo particolare. Si tratta infatti di una pattuizione che presenta le seguenti caratteristiche fondamentali:
- Solo le imprese possono figurare sul contratto uso foresteria nella qualità di conduttore/locatario;
- importo del canone completamente libero;
- assenza della possibilità di optare per il regime di cedolare secca;
- durata del contratto non prevista dalla legge ma dagli stessi contraenti e inserita all’interno del contratto uso foresteria.
Sebbene all’interno dell’accordo alla sezione “conduttore/locatario” figuri l’azienda, il contratto uso foresteria prevede che siano i suoi dipendenti, collaboratori o funzionari a beneficiare della permanenza nell’immobile. Infatti, il contratto uso foresteria viene utilizzato spesso per permettere ai lavoratori di una società di usufruire di un immobile e abitarlo in occasione di una nuova apertura o un progetto da effettuare in una città diversa da quella della sede principale.
Dunque, a differenza degli altri modelli di contratto di affitto, la durata minima del contratto uso foresteria non è prevista. Trattandosi di una “locazione completamente libera”, si può affermare che sono le parti contraenti a dover individuare la durata dell’accordo e l’entità del canone dovuto specificando tali elementi al momento della stipula.
Contratto uso foresteria: tassazione e norme da seguire
Sulla base delle caratteristiche descritte, chi può essere locatore nel contratto uso foresteria? Il contratto uso foresteria tra privati ammette che il conduttore possa essere solo una persona giuridica, una società. Quando al locatore, dunque al proprietario della casa locata, non vi sono limiti normativi e, dunque, anche le persone fisiche possono dare in locazione il proprio immobile stipulando un contratto uso foresteria con una società.
Ricapitolando, chi può stipulare un contratto di locazione uso foresteria? Le combinazioni possibili sono le seguenti:
- una persona fisica (locatore) e una società di capitali (conduttore);
- due imprese, un’azienda che mette in locazione l’immobile e l’altra che la affitta per i propri collaboratori.
La possibilità di usare la cedolare secca per il contratto uso foresteria è stata oggetto di discussioni in ordine alla normativa da seguire. Il regime, stabilito dal Dlgs 23/2011 rimane silente sulle caratteristiche del conduttore che, in questo caso particolare, risulta essere un soggetto commerciale. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, ha sancito l‘impossibilità di adempiere agli obblighi impositivi sulla registrazione di questa tipologia di contratto con cedolare secca, poiché il conduttore in questo caso agisce nell’esercizio di attività professionali o d’impresa.
Contratto uso foresteria e utenze dell’immobile: chi paga?
Quando si tratta di individuare il soggetto responsabile per le utenze dell’immobile affittato, come funziona il contratto uso foresteria? Cosa dicono le norme in materia? Nel contratto uso foresteria le utenze vengono generalmente intestate al conduttore (la società di capitali). Può capitare che tale società chieda all’inquilino effettivo, ovvero un suo dipendente, di contribuire alle spese relative alle utenze.
Registrare il contratto uso foresteria all’Agenzia delle Entrate
Per facilitare la redazione dell’accordo, è possibile utilizzare un fac-simile di contratto ad uso foresteria avendo cura di prestare attenzione alle specifiche normative del luogo in cui si intende stipulare l’accordo e delle regole sopra menzionate per questo specifico modello di contratto di affitto.
Una volta che il patto viene siglato da locatore e società di capitali, il contratto uso foresteria deve essere registrato correttamente per permettere il dispiego dei suoi effetti giuridici. A tal riguardo, è bene sapere che le parti coinvolte possono comunicare la stipula di un contratto uso foresteria all’Agenzia delle Entrate servendosi di due modalità:
- Recandosi presso gli uffici dell’AdE;
- optando per i canali telematici messi a disposizione dall’ente e procedere con la compilazione dell’RLI web.
La compilazione del modulo di registrazione è estremamente facile, dal momento che nei moduli disposti dall’AdE bisogna indicare la tipologia del contratto di affitto in essere, la durata, la data di stipula ed i dati generali dei contraenti e dell’immobile locato. Infine, risulta di fondamentale importanza la registrazione del contratto uso foresteria per la locazione di immobile entro 30 giorni dalla stipula, altrimenti è possibile incorrere in sanzioni pecuniarie.
Come calcolare l’imposta di registro di un contratto uso foresteria?
Come già affermato, nel caso della registrazione del contratto uso foresteria per residenza dei collaboratori o dipendenti di una società di capitali, non è possibile servirsi della cedolare secca e di un regime di tassazione diverso da quello ordinario. Ciò comporta l’obbligo per le parti del contratto uso foresteria del pagamento dell’imposta di registro e di bollo per la gestione della locazione.
A questo punto sorge spontanea la domanda: come calcolare l’imposta di registro di un contratto uso foresteria? La locazione uso foresteria deve essere registrata pagando un’imposta pari al 2% sul canone annuo di locazione e l’imposta di bollo pari a 16 euro per ogni 4 pagine del contratto (circa ogni 100 righe) con un minimo di 32 euro.
Le persone hanno anche chiesto
Se sei in cerca di ulteriori informazioni sul contratto di locazione uso foresteria per dipendenti, funzionari e collaboratori di una società di capitali, qui troverai le risposte di cui hai bisogno.
Come funziona il contratto uso foresteria?
La particolarità del contratto uso foresteria riguarda il fatto che il conduttore della locazione è una società di capitali, una persona giuridica che prende in affitto un immobile di proprietà altrui per consentire ai propri dipendenti e collaboratori di abitarvi per un determinato periodo di tempo.
Quanto dura contratto uso foresteria?
La durata del contratto di locazione ad uso foresteria può essere individuata liberamente dalle parti ma non può eccedere i 30 anni.
Come affittare una casa uso foresteria?
Per poter affittare una casa uso foresteria è sempre bene affidarsi ai professionisti delle agenzie immobiliari poiché in grado di individuare le condizioni contrattuali migliori e più convenienti per le parti.
Quanto costa registrare un contratto uso foresteria?
La registrazione di un contratto uso foresteria ha un costo pari al 2% del canone annuo di locazione dell’immobile, esclusa l’imposta di bollo dovuta pari a 16 euro ogni 4 pagine dell’accordo. È bene sapere che per la stipula di un contratto di locazione ad uso foresteria non si può optare per il regime di tassazione della cedolare secca.
