Cos’è l’unità collabente?

Quando si parla di unità collabente si intende un immobile in evidente stato di degrado che non può essere abitato o utilizzato

Le unità collabenti rappresentano un tema di grande attualità nel settore immobiliare italiano. Si tratta di immobili che, per diverse ragioni, si trovano in condizioni tali da non poter essere abitati o utilizzati.

Non di rado, tuttavia, il fabbricato collabente viene acquistato e ristrutturato impiegando i bonus edilizi disponibili.

Approfondiamo la definizione e le caratteristiche principali di un’unità collabente, le norme del catasto, le tasse da pagare e le agevolazioni utilizzabili per la ristrutturazione.

Caratteristiche e definizione di unità collabente

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Secondo la normativa italiana, le unità collabenti sono immobili che non possono essere utilizzati o abitati a causa di problemi strutturali, impiantistici o di altro tipo. Dunque, viene definita unità collabente l’unità immobiliare che:

• Non produce reddito proprio;
• è fatiscente, degradata;
• non è utilizzabile/non agibile;
• presenta ingenti danni strutturali e/o parzialmente demoliti.

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Nonostante tali edifici rimangano inutilizzati e non producano alcuna rendita, è comunque necessario che vengano censiti in modo da apparire tra le strutture situate sul territorio.

La classificazione di un immobile come unità collabente viene effettuata dal Comune in cui è ubicato, in base alle verifiche effettuate dai tecnici comunali.

Inoltre, la classificazione può variare a seconda della ragione in cui si trova l’immobile; pertanto, è importante verificare il piano urbano del territorio.

È possibile riqualificare un fabbricato collabente tramite imponenti opere di ristrutturazione, che possono comportare una totale rivalutazione dell’immobile.

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Si tratta spesso di lavori di ristrutturazione straordinaria, che possono prendere piede soltanto in seguito alla presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Occorre sapere che, per poter procedere con qualsiasi tipo di intervento edilizio, è essenziale che la struttura sia già censita al catasto.

Come accatastare un immobile collabente

La categoria catastale della costruzione collabente è F/2, recante “Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili”. Il Decreto Ministeriale n.28 del 2 gennaio 1998 sancisce che, per far si che il fabbricato venga censito e inserito in tale categoria, è necessario che si tratti di:

• Fabbricati o porzioni di fabbricati in costruzione o in corso di definizione;
• immobili non utilizzabili per la produzione di reddito a causa dell’elevato grado di fatiscenza e degrado;
• lastrici solari;
• particolari aree urbane.

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Vengono esclusi dalla categoria F/2 per collabenti tutte le costruzioni che non possono essere individuabili e perimetrabili, dunque prive di copertura o con mura perimetrali di altezza inferiore al metro.

Secondo la normativa di riferimento, l’unità collabente deve essere iscritta al catasto per sole ragioni di identificazione del fabbricato da parte di Comuni e regioni.

Dunque, sebbene l’unità collabente per definizione sia inidonea all’attribuzione di una rendita catastale, risulta necessaria l’iscrizione al catasto e la descrizione delle caratteristiche proprie del fabbricato in essere. 

Per accatastare un fabbricato che presenta le caratteristiche appena descritte, è necessario certificare l’unità collabente con Docfa, un software che permette di gestire i documenti tecnici catastali e la trasmissione dei documenti relativi ai fabbricati agli Uffici provinciali.

La procedura di accatastamento deve essere necessariamente affidata ad un professionista, il quale provvede ad allegare l’adeguata documentazione fotografica a dimostrazione dello stato dell’edificio, unitamente ad una dichiarazione e ad una relazione che testimonino le effettive condizioni del fabbricato.

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Edifici collabenti: esistono tasse e imposte obbligatorie?

Per quanto riguarda la tassazione, un fabbricato collabente non è soggetto al pagamento di IMU e imposte similari, in quanto non produttivo di reddito. Tuttavia, alcuni Comuni possono richiedere il versamento di specifiche imposte nel caso in cui l’area in cui si ubica l’immobile venga considerata edificabile e quindi sottoponibile al rispettivo regime impositivo.

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Se si decide di comprare un immobile collabente, ovvero un fabbricato della categoria catastale F/2, l’operazione viene inquadrata all’interno del regime ordinario di imponibilità con applicazione dell’Iva del 22%, a cui si aggiungono le imposte di registro, catastale e ipotecaria, pari a 200 euro ciascuna.

È utile sapere che le unità collabenti sono esentati dall’obbligo di presentare determinate documentazioni che normalmente rallentano l’iter burocratico di compravendita. È sufficiente avere a disposizione l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate al catasto e la dichiarazione di conformità delle stesse rispetto allo stato di fatto.

Come intervenire per la ristrutturazione di fabbricati collabenti

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Le unità collabenti possono sempre essere oggetto di ristrutturazione. La portata degli interventi necessari alla riqualificazione dell’edificio dipende dalla “storia” dello stesso:

• se l’immobile si trova in evidente stato di rovina, ma non è mai stato completato, non è possibile qualificare i potenziali interventi di “ristrutturazione edilizia”, ma è invece necessario ottenere un permesso di costruire;
• se l’edificio è in stato di degrado, ma in passato è stato completato ed eventualmente utilizzato, è possibile qualificare gli interventi di riqualificazione come opere di “ristrutturazione edilizia”. In tal caso, occorre poter dimostrare lo stato originario dello stabile e presentare una SCIA.

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Questa distinzione può essere chiarita facendo riferimento alla definizione stessa di “ristrutturazione edilizia”: essa riguarda infatti quegli interventi volti alla ricostruzione di edifici (o di parti di essi) che possono aver subito crolli o demolizioni e di cui è accertabile la preesistente consistenza.

I bonus da sfruttare per la ristrutturazione dell’unità collabente

È sempre possibile dare nuova vita alle unità collabenti; tuttavia, gli ingenti interventi necessari alla riqualificazione della struttura possono richiedere l’investimento di notevoli somme di denaro.

È per tale ragione che l’Agenzia delle Entrate ha confermato la possibilità di usufruire di numerose agevolazioni fiscali destinate alle operazioni di ristrutturazione. Resta un requisito fondamentale che l’edificio in essere risulti registrato alla categoria catastale F/2.

È bene sapere che non è possibile beneficiare del bonus prima casa per un immobile collabente, in quanto tale agevolazione è esclusivamente concepita per edifici già abitabili o in stato di costruzione. È invece possibile richiedere agevolazioni fiscali per la ristrutturazione di un’unità collabente tramite superbonus 110 o per interventi di:

• riqualificazione energetica;
• riduzione del rischio sismico;
• realizzazione di impianti elettrici ed idraulici;
• demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico, o in generale di ristrutturazione edilizia.

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Qualora si decida di applicare modifiche strutturali all’edificio, o di aumentarne il volume, è essenziale che tali interventi rispettino le norme del Comune in cui l’immobile è ubicato, scongiurando così l’eventualità di abusi edilizi.

Una volta concluse le operazioni di ristrutturazione straordinaria, è possibile effettuare il passaggio da unità collabente ad abitazione presentando un Docfa in variazione con causale “ristrutturazione”, specificando all’interno della relazione gli estremi autorizzativi (DIA, SCIA e Permesso di Costruire).