Imposta di Registro, Imposta Catastale. Imposta Ipotecaria, IVA.
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Quando si compra un immobile, vanno considerate anche le tasse per l’acquisto di una casa. L’acquirente, infatti, deve versare l’imposta di registro del 2% (se si tratta di “prima casa”), anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro (nel caso dell’acquisto della “prima casa”).
Scopriamo quello che c’è da sapere anche in caso di acquisto da privato, da società o di una seconda casa.
Quante e quali tasse si pagano per l’acquisto di una casa?
Per avere un quadro corretto e per effettuare il calcolo delle spese per le tasse dal notaio in caso di acquisto di casa, bisogna fare particolare attenzione a non dimenticare nulla. Complessivamente, le tasse per l’acquisto di una casa sono le seguenti:
- Imposta di registro;
- Iva;
- Imposta catastale;
- Imposta ipotecaria;
- Imposta di bollo.
Tuttavia, per stabilire con esattezza quali siano le tasse per l’acquisto di casa dovute, è necessario analizzare se si tratti di acquisto prima casa o acquisto seconda casa e se si acquista da privato o da una società.
Imposta di registro e Iva
Le tasse per l’acquisto di una casa prevedono il versamento di un’imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile (a cui si aggiungono l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria, entrambe prevedono il pagamento di 50 euro ognuna). Tuttavia, in alcuni casi, anziché l’imposta di registro, si dovrà pagare l’Iva se l’impresa che ha costruito l’immobile ha terminato i lavori da meno di 5 anni.
Non solo, sarà dovuto il pagamento dell’Iva per l’acquisto di casa anche se l’immobile classificato come alloggio sociale (10% calcolato sul prezzo finale della proprietà). Anche in questi casi è previsto il versamento delle imposte catastale, ipotecaria e di registro per un totale di 600 euro.
Un’altro caso è quella per la quale l’immobile acquistato sia considerato di lusso, in quel caso le tasse per l’acquisto di casa saranno 22% per quanto riguarda l’Iva. Ed è previsto il pagamento della tassa ipotecaria di 90 euro e dell’imposta di bollo di 230 euro.
Tasse acquisto prima casa
Le tasse per l’acquisto di una prima casa prevedono delle spese diverse, grazie alle cosiddette agevolazioni prima casa. Per poterne beneficiare è necessario rispettare determinati requisiti:
- l’immobile che si acquista appartiene a determinate categorie catastali (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11);
- l’immobile si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
- l’acquirente non risulta a nessun titolo proprietario di altro immobile.
Tasse acquisto prima casa da privato
Le tasse per l’acquisto di una prima casa, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, che vanno versate sono:
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- imposta catastale fissa di 50 euro.
Tasse acquisto prima casa da società
Le tasse per l’acquisto di una prima casa, se il venditore è una società con vendita soggetta a Iva, che vanno versate sono:
- iva ridotta al 4%;
- imposta di registro fissa di 200 euro;
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- imposta catastale fissa di 200 euro.
Tasse acquisto seconda casa
Il caso di acquisto di una seconda casa oltre alle tasse previste per il compratore dell’immobile (imposta di registro, ipotecaria, catastale) si aggiunge anche un’ulteriore tassa per il mantenimento dell’immobile, in quanto si sarà tenuti anche al pagamento dell’IMU.
Il sistema prezzo valore
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Per le compravendite di immobili a uso abitativo, a determinate condizioni e in caso di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge che – per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale – venga utilizzato il sistema prezzo valore.
Il sistema prezzo valore, introdotto nel 2006, da un lato assicura che vi sia trasparenza nelle compravendite immobiliari e, dall’altro, garantisce equità per quanto riguarda il relativo prelievo fiscale.
Il sistema prezzo valore, infatti, permette di tassare l’acquisto di casa sulla base del valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. Non solo, perché tutela anche l’acquirente, limitando il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Prezzo valore: quando si applica
Nel dettaglio, il sistema prezzo valore si applica quando l’acquisto di casa è assoggettato all’imposta di registro in misura proporzionale e quando l’acquirente è una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali). Si può applicare anche in assenza di benefici prima casa.
Il sistema prezzo valore, quindi, si può utilizzare nelle compravendite in cui entrambe le parti sono privati, ma anche nei casi in cui una persona fisica acquista casa da venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili). Stesso discorso anche per le cessioni, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva.
Imposta di registro, come si calcola?
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Alla luce di quanto spiegato, facciamo un esempio pratico per comprendere come si calcola l’imposta di registro. Prendendo il caso di un acquisto di un immobile a uso abitativo per 200.000 euro che ha una rendita catastale di 900 euro, tramite l’applicazione del sistema prezzo valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 9% è pari a: 900 x 1,05 x 120 = 113.400 euro.
Dunque, l’imposta di registro dovuta sarà pari a 10.206 euro (113.400 x 9%). Se non venisse applicata la regola “prezzo-valore”, il calcolo dell’imposta dovrebbe tenere conto del valore pattuito (200.000) e sarebbe pari a 18.000 euro (200.000 x 9%).
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Scopriamo ora qualche ulteriore chiarimento sul pagamento dell’Iva quando di acquista casa per stabilire quando il versamento è dovuto e quando invece no.
Chi compra casa deve pagare l’Iva?
È previsto il pagamento dell’Iva per l’acquisto di casa solo se si compra l’immobile da un’impresa di costruzioni o principalmente dedita alla compravendita di immobili. In questo caso il totale dovuto per il pagamento dell’Iva viene calcolato sul valore dichiarato al rogito, indipendentemente da quello catastale.
Quando non si paga l’Iva su acquisto casa?
Non è dovuto il pagamento dell’Iva (ma dell’imposta di registro) in caso di acquisto di casa da privato o da una società che vende una casa di nuova costruzione in regime di esenzione Iva.
